Les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (garage…) ou créer une nouvelle construction isolée de la maison.
Une déclaration préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :
Construction nouvelle (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols,
Construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,
Construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m,
Travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (par exemple, remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade),
Travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique),
Changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
Réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.
Réalisation d’une cloture.
Information : les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m² nécessitent un permis de construire si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m².
Le permis de construire
Travaux créant une nouvelle construction
Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²
et de celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Travaux sur une construction existante
Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l’agrandissement d’une maison. Dans tous les cas, un permis de construire est exigé si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m². Lorsque la construction est située en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, un permis est nécessaire si :
les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m²
Ou s’ils ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150 m².
Autres formalités
Si l’article 3 de la loi du 3 Janvier 1977, pose l’obligation de faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet d’une demande de permis de construire, le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016 vient restreindre le seuil d’exemption pour les constructions à usage autre qu’agricole, le seuil passant de 170 m2 (surface de plancher et emprise au sol) à 150 m2 (surface de plancher uniquement).
Toutefois, les communes situées en zone tendue sont soumises à l'encadrement des loyers. Dans ces villes, le loyer est plafonné lors de la mise en location du logement (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).
Attention, Paris et Lille ont déjà fait l'objet de règles spécifiques.
Simulateur Vérifier si un logement est situé en zone tendue
le non-paiement ou le paiement partiel du loyer et des charges peut être une cause de résiliation du bail et d'expulsion, sauf s'il résulte du non-versement des aides au logement pour cause de logement non décent
.
En cas de préavis (congé), la durée de paiement peut être ajustée :
Départ décidé par le locataire
Préavis donné par le propriétaire
Le locataire reste tenu au paiement du loyer et des charges pendant toute la période de préavis. Sauf si, avec accord du propriétaire, le logement est occupé par un autre locataire avant la fin du préavis.
Le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps pendant lequel il a réellement occupé les lieux pendant le délai de préavis.
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Le bail doit contenir cette information.
Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel.
Le locataire peut payer son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 €).
Le propriétaire n'a pas le droit :
d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer,
de prélever ou de faire prélever directement les loyers sur le salaire du locataire même avec son accord.
En cas de paiement complet du loyer (charges comprises), le locataire peut demander au propriétaire de lui transmette gratuitement une quittance de loyer. Ce document indique que toutes les sommes dues ont été perçues. Il ne peut donc être remis au locataire qu'une fois qu'il a réglé l'intégralité du loyer et des charges associés à la période indiquée sur le bail.
Avec l'accord du locataire, la quittance peut être transmise par voie dématérialisée. Aucun frais lié à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peut être facturé au locataire.
Si le locataire procède à un paiement partiel du loyer, en accord avec le propriétaire, ce dernier doit lui délivrer un simple reçu.
Modèle de document Demander une quittance de loyer à son propriétaire
Qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être appliqué par le bailleur en cas de retard de paiement.
Une clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au contrat de location ou au règlement de l'immeuble est abusive (elle est ignorée, comme si elle n'existait pas). Elle peut être dénoncée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé, aucun frais ne peut être appliqué par le bailleur en cas de retard de paiement.
Une clause autorisant le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction au contrat de location ou au règlement de l'immeuble est abusive (elle est ignorée, comme si elle n'existait pas). Elle peut être dénoncée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
Si ces difficultés s'ajoutent à une autre dette impayée (par exemple : crédit ou facture impayés), il est possible de déposer un dossier de surendettement.
Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.
Par exemple : une dette de loyer datant de juillet 2018 peut être exigée jusqu'en juillet 2021.
À noter
ce délai s'applique également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.
La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons : oubli ou ignorance ou négligence.
Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère qu'elle est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du propriétaire dans l'exécution du contrat. Par exemple : lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le bailleur ne lui a pas répondu.
est fixé selon une procédure strictement réglementé,
peut faire l'objet d'une réduction mensuelle,
est révisé chaque année.
Un supplément de loyer de solidarité (SLS) dit surloyer peut être réclamé au locataire lorsque ces revenus dépassent un montant maximum, dans certains cas.
si le locataire paie le loyer (ou les charges) en retard, partiellement ou ne les paie pas, le bailleur est en droit de résilier le bail.
Le locataire doit payer le loyer et les charges à la date convenue dans le bail. Le bail doit contenir cette information.
Le plus souvent, le loyer est payable mensuellement. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), le locataire peut toujours exiger un paiement mensuel.
Le locataire peut payer son loyer par tout moyen (chèque, virement ou espèces jusqu'à 1 000 €).
Le propriétaire n'a pas le droit :
d'imposer le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer,
de prélever ou de faire prélever directement les loyers sur le salaire du locataire même avec son accord.
Si ces difficultés s'ajoutent à une autre dette impayée (par exemple : crédit ou facture impayés), il est possible de déposer un dossier de surendettement.
Le bailleur peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers, y compris après le départ du locataire.
Par exemple : une dette de loyer datant de juillet 2018 peut être exigée jusqu'en juillet 2021.
À noter
ce délai s'applique également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.
La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons : oubli ou ignorance ou négligence.
Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère qu'elle est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du propriétaire dans l'exécution du contrat. Par exemple : lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le bailleur ne lui a pas répondu.
