Les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (garage…) ou créer une nouvelle construction isolée de la maison.
Une déclaration préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :
Construction nouvelle (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols,
Construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,
Construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m,
Travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (par exemple, remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade),
Travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique),
Changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
Réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.
Réalisation d’une cloture.
Information : les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m² nécessitent un permis de construire si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m².
Le permis de construire
Travaux créant une nouvelle construction
Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²
et de celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Travaux sur une construction existante
Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l’agrandissement d’une maison. Dans tous les cas, un permis de construire est exigé si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m². Lorsque la construction est située en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, un permis est nécessaire si :
les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m²
Ou s’ils ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150 m².
Autres formalités
Si l’article 3 de la loi du 3 Janvier 1977, pose l’obligation de faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet d’une demande de permis de construire, le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016 vient restreindre le seuil d’exemption pour les constructions à usage autre qu’agricole, le seuil passant de 170 m2 (surface de plancher et emprise au sol) à 150 m2 (surface de plancher uniquement).
Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption
Vérifié le 14/06/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente de son bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
Le droit de préemption (DPU) exercé par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) oblige le propriétaire, dont le bien est situé sur une zone à préempter, à proposer en priorité la vente de son bien à cette collectivité. Par cette procédure, le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.
La collectivité peut définir, par une délibération motivée, les zones à préempter pour sa localité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ayant notamment pour objet :
la création d'équipements collectifs,
la création de logements sociaux,
la lutte contre l'insalubrité,
le renouvellement urbain (reconstruction de quartiers).
Cette délibération doit faire l'objet :
d'un affichage en mairie pendant un délai de 2 mois,
et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département.
La collectivité peut exercer son droit de préemption sur des biens appartenant à des personnes privées (les particuliers) ou morales tels que :
Maisons individuelles
Immeubles
Terrains.
La collectivité n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente doit alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la collectivité acquière l'ensemble du bien.
Le propriétaire qui souhaite vendre son bien peut au préalable se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si son bien est situé sur une zone de préemption.
Sinon, il appartient au notaire de s'assurer de l'existence d'un éventuel droit de préemption au profit de la collectivité et d'en avertir le propriétaire vendeur qui l'aura sollicité dans le cadre de la mise en vente de son bien.
S'il existe un droit de préemption de la collectivité sur le bien, le propriétaire doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).
Formulaire Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à un droit de préemption
Cerfa n° 10072*02
Permet au propriétaire d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption d'informer la commune de son intention de vendre et d'obtenir une déclaration d'intention d’aliéner un bien
des informations sur la situation géographique du bien,
la consistance et l'utilisation actuelle du bien,
les coordonnées de la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien.
La DIA doit être accompagnée des pièces justificatives mentionnées sur le formulaire. Elle doit être réalisée en 4 exemplaires et être :
envoyée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique si la mairie prévoit cette possibilité-là,
ou déposée contre décharge à la mairie.
À savoir
la mairie peut, dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA, adresser au propriétaire une demande de communication de documents complémentaires et/ou demander à visiter le bien.
Une fois que la collectivité a reçu la DIA, elle peut :
soit décider de ne pas acquérir le bien,
soit accepter la vente dans les conditions fixées par le propriétaire vendeur ou en renégociant les conditions de vente.
Renonciation
La collectivité peut décider de renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Dans ce cas, la renonciation est définitive. Le propriétaire peut alors vendre son bien à l'acquéreur de son choix.
L'absence de réponse durant un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA équivaut à un refus de préempter.
Acceptation
La collectivité peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente.
La collectivité dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement. Tant que la collectivité n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).
La collectivité peut décider de renégocier le prix de vente. Dans ce cas, elle dispose d'un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour proposer un autre prix au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.
Le propriétaire dispose alors d'un délai de 2 mois à partir de l'offre de la collectivité pour lui notifier :
soit qu'il accepte le prix proposé par elle,
soit qu'il maintient sa 1re offre,
soit qu'il renonce à la vente.
À défaut d'accord amiable sur le prix, les parties peuvent saisir le tribunal.
Si le tribunal est saisi par la collectivité, celle-ci a l'obligation de consigner à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) 15 % du prix de vente. Cette somme est bloquée :
jusqu'au transfert de propriété
ou jusqu'au moment où la collectivité renonce à son droit de préemption.
La CDC en informe le propriétaire qui reçoit une copie du récépissé de la consignation par lettre recommandée avec avis de réception.
Les parties disposent de 2 mois à partir de la décision du tribunal pour faire connaître leur réponse. Le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété. Un acte notarié concluant la vente doit être réalisé dans un délai de 3 mois.
La collectivité dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement de la vente. Tant que la collectivité n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).
Lorsque la collectivité a notifié son intention d'acquérir le bien, le propriétaire est tenu d'en informer tous les occupants (le locataire), s'il y lieu, par lettre recommandée avec avis de réception.
