Les travaux peuvent avoir lieu sur une construction existante (garage…) ou créer une nouvelle construction isolée de la maison.
Une déclaration préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :
Construction nouvelle (garage, dépendance…) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d’urbanisme (PLU) ou un plan d’occupation des sols,
Construction d’un mur d’une hauteur au-dessus du sol supérieure ou égale à 2 m,
Construction d’une piscine dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100 m² non couverte ou dont la couverture (fixe ou mobile) a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80 m,
Travaux modifiant l’aspect initial extérieur d’une construction (par exemple, remplacement d’une fenêtre ou porte par un autre modèle, percement d’une nouvelle fenêtre, choix d’une nouvelle couleur de peinture pour la façade),
Travaux de ravalement s’ils se déroulent dans un espace faisant l’objet d’une protection particulière (par exemple, abord d’un monument historique),
Changement de destination d’un local (par exemple, transformation d’un local commercial en local d’habitation) sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment,
Réalisation d’une division foncière notamment pour en détacher un ou plusieurs lots.
Réalisation d’une cloture.
Information : les travaux ayant pour effet la création d’une surface d’au moins 20 m² et au plus 40 m² nécessitent un permis de construire si, après réalisation, la surface ou l’emprise totale de la construction dépasse 150 m².
Le permis de construire
Travaux créant une nouvelle construction
Les constructions nouvelles sont celles indépendantes de tout bâtiment existant. Elles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception :
des constructions dispensées de toute formalité comme les piscines de moins de 10 m² ou les abris de jardin de moins de 5 m²
et de celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable.
Travaux sur une construction existante
Les travaux sur une construction existante concernent par exemple l’agrandissement d’une maison. Dans tous les cas, un permis de construire est exigé si les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m². Lorsque la construction est située en zone urbaine d’une commune couverte par un PLU, un permis est nécessaire si :
les travaux ajoutent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 40 m²
Ou s’ils ajoutent entre 20 et 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol et ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 150 m².
Autres formalités
Si l’article 3 de la loi du 3 Janvier 1977, pose l’obligation de faire appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l’objet d’une demande de permis de construire, le décret n°2016-1738 du 14 décembre 2016 vient restreindre le seuil d’exemption pour les constructions à usage autre qu’agricole, le seuil passant de 170 m2 (surface de plancher et emprise au sol) à 150 m2 (surface de plancher uniquement).
Vérifié le 21/10/2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Un mur est mitoyen s'il est conforme à certains critères. La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur, en matière d'entretien et de travaux. Il est possible de supprimer la mitoyenneté d'un mur, en l'achetant ou en abandonnant son droit de mitoyenneté.
Définition générale
Un mur mitoyen est un mur qui sépare :
2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires distincts,
ou entre cours et jardins appartenant à 2 propriétaires distincts,
ou entre enclos dans les champs appartenant à 2 propriétaires distincts.
À noter
un mur peut être mitoyen en totalité, ou seulement sur une partie.
Exception
Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il existe :
une pente unique à son sommet,
ou des tuiles ou corniches d'un seul côté.
Dans ces 2 cas, le mur est réputé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les corniches.
La preuve de la non mitoyenneté peut également être apportée :
par un titre de propriété,
ou par prescription (si un seul des voisins entretient ou répare le mur pendant 30 ans, voire 10 ans si elle acquiert le bien de bonne foi et détient un juste titre).
Sauf urgence (si le mur menace ruine par exemple), la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen se font d'un commun accord et à frais commun.
Attention :
si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.
Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur et, d'une façon générale, de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.
Le propriétaire responsable peut être condamné par le tribunal à assumer seul les frais de remise en l'état.
Le propriétaire d'un mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de :
rehausser le mur mitoyen,
ou d'augmenter son épaisseur.
Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux.
Les frais d'entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.
Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur minimale suivante :
3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50 000 habitants et plus,
ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.
Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.
L'achat de la mitoyenneté, amiable ou judiciaire, implique le paiement d'une somme correspondant à 50 % :
du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur, lorsque le mur a été construit par le voisin,
ou des dépenses engagées par le voisin pour la surélévation du mur.
Conditions
Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté, à la condition :
de ne pas posséder de construction s'appuyant sur le mur,
et que le mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.
Attention :
si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté.
Procédure
Il faut adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l'informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur.
Si le voisin est d'accord, l'acte d'abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire et signé par les 2 voisins.
Cet acte peut être rendu opposable aux tiers. Pour cela, il doit être adressé par le notaire à la conservation des hypothèques pour publication.
Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à contribuer aux travaux d'entretien du mur.
En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité d'édifier une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur.
Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.
À noter
après avoir abandonné son droit de mitoyenneté, il reste possible de l'acheter de nouveau (moyennant coût financier de l'achat).
